Hyrje — Përse Rivlerësimi i Pasurive në 2026
Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme është një mundësi të veçantë që u hap qytetarëve dhe bizneseve shqiptare me kalimin e Ligjit nr. 85/2025 "Për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme". Kjo reformë legjislative është rezultat i nevojës për të zhbllokuar më shumë se 530 mijë kontrata premtimi dhe për të formalizuar vlerën reale të pronave në Shqipëri.
Në të kundërtën me besimin e shumë pronarëve, rivlerësimi nuk është një tatim shtesë, por një mundësi ligjore për të deklaruar vlerën e vërtetë të pronës tuaj me një tatim preferencial prej vetëm 5%. Afati për dorëzimin e aplikimeve përfundon më 31 dhjetor 2026, gjë që e bën këtë periudhën kritike për të vepruar.
Në këtë artikull, ne do t'i shpjegojmë në detaje lakoret legjislative, proceset praktike dhe llogaritjet e tatimit, me shembuj konkretë që aplikohen në situatat më të zakonshme.
Çfarë është Rivlerësimi i Pasurive të Paluajtshme
Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme, siç përshkruhet në Udhëzimin e Përbashkët nr. 5 (datë 19 shkurt 2026, i përpunuar nga Ministria e Financave dhe Drejtoria e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës), është procesi ligjor me të cilin pronari i një pasure të paluajtshme mund të shpallë vlerën e tanishme të tij në librat e regjistrimit kadastral.
Ligji nr. 85/2025 themeloi këtë mekanizëm për disa arsye strategjike:
- Zhbllokimi i kontratave premtimi: Mbi 530 mijë prona në Shqipëri ishin në gjendje "kontrata premtimi" — pronat nuk ishin formalizuar plotësisht edhe pse ishin në pronësi faktike të qytetarëve.
- Formalizimi i ekonomisë: Shumë pronësor nuk kishin dokumentacion të plotë ose vlerë të deklaruar rregullisht në sistemin kadastal.
- Themelimi i bazës reale tatimore: Rivlerësimi krijon një bazë më reale për tatimin në pronë dhe taksën e paluajtshme në të ardhmen.
- Mundësia për shitje të lehtë: Pronësorit me pronë të rregulluar ju lejohet të shesë pronën me vlerën reale të tregut.
Në praktikë, rivlerësimi nënkupton që ju e deklaroni pronën tuaj me një vlerë të re (përgjithësisht më të lartë se vlera historike), këtë deklaratë e konfirmoni me një ekspert i licencuar ose nëpërmjet ASHK-s (Agjencisë Shtetërore të Kadastrës), dhe paguan një tatim të përshpejtuar 5% mbi diferencën e vlerës. Kjo ndryshon përfundimisht statusin kadastral të pronës dhe e sjell atë në përputhje me vlerën e tanishme të tregut.
Kush Mund të Rivlerësojë Pasuritë e Tij
Ligji nr. 85/2025 nuk bën dallim të ngjeshur midis kategorive të pronës ose statusit të pronarit. Praktikisht, pothuajse të gjithë mund të përfitojnë nga rivlerësimi, përfshirë:
Individë me Pronë të Regjistruar
Nëse jeni pronar i një shtëpie, apartamenti, lokali biznesi ose toke, dhe prona juaj është e regjistruar në sistemin kadastal (madje edhe me vlerë shumë të ulët), keni të drejtën të rivlerësoni. Kjo vlen për çdo pronë, pavarësisht kohe të blerjes ose vlerës parësore.
Pronësorit me Kontrata Premtimi
Nëse pronësoria juaj është në formën e "kontratës premtimi" (ngopi mbi 530 mijë prona në Shqipëri), rivlerësimi është veçanërisht i vlefshëm. Procesi juaj do të përfshijë edhe formalizimin e kontratës, gjë që do të sigurojë pronësinë plotë ligjore.
Bizneset dhe Subjektet Juridike
Bizneset që kanë pronë të paluajtshme (ndërtesa administrive, depozita, parcela për prodhim) mund të rivlerësojnë po ashtu. Kjo mund të jetë mjaft e vlefshme për qëllime financiare dhe për tatimin mbi pronën.
Pronësorit me Pronë në Legalizim
Madje edhe prona që janë në proces legalizimi mund të përfshihen në rivlerësim, megjithëse procedura mund të jetë pak më komplekse.
Një përjashtim i rëndësishëm: pronësorit që kanë tashmë një rivlerësim zyrtarisht të përfunduar nuk duhet të aplikojnë sërish, por duhet të marrin informacionin për afatet e aplikimit të ri (nëse ka).
Procesi Hap pas Hapi — Si të Aplikoni për Rivlerësim
Rivlerësimi nuk është një proces i ndërlikuar, por kërkon disa hapa të rëndësishëm. Ja si duhet të veproni:
Hapi 1: Përgatitja e Dokumenteve
Para se të aplikoni, sigurohuni që keni:
- Ekstraktin kadastral origjinal të pronës (mund ta kërkoni nga ASHK)
- Dokumentet e pronësisë (aktin e shitblerjes, emancipimin, dhuratën, etj.)
- Dokumentet ndërtimore (pëlqimin për ndërtim, sertifikatën e përfundimit, lejekin e banimit)
- Planin kadastral të pronës
- Dokumentet e pagesës së tatimeve mbi pronën (nëse ka pagesa të mëparshme)
- Dokumentet e shitjeve të fundit të pasurive të ngjashme në zonë (opsional, por i dobishëm)
Hapi 2: Përcaktimi i Vlerës së Re
Vlerën e re të pronës juaj mund ta përcaktoni në dy mënyra:
- Me Ekspert të Licencuar: Mund të kontaktoni një gjeomater ose evaluator pronash të licencuar. Ata do të bëjnë një vlerësim të pasurit të bazuar në kushte të tregut, vendndodhje, kushte ndërtimore, etj.
- Nëpërmjet ASHK-s: Drejtoria e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës ofron shërbime vlerësimi nëpërmjet ekspertëve të saj.
Vlera e re duhet të jetë realiste dhe në përputhje me tregun vendor. Vlerat e teprisht lart rrezikon refuzimin e aplikimit ose hetim të mëtejshëm tatimor.
Hapi 3: Dorëzimi i Aplikimit
Pasi të keni dokumentet dhe vlerësimin, duhet të dorëzoni aplikimin tuaj:
- Personalisht në zyra të ASHK-s në qytetet më të mëdha (Tiranë, Durrës, Vlorë, Shkodër, etj.)
- Nëpërmjet një eksperte të licencuar që do ta përfaqësojë pronësinë juaj
- Nëpërmjet postës ose metodave elektronike (sipas udhëzimeve të ASHK-s)
Aplikimi duhet të përmbajë:
- Formularin zyrtar të rivlerësimit (mund të përshkruhet nga ASHK ose eksperte)
- Raportin e vlerësimit
- Dokumentet e pronësisë
- Të dhëna të pronës (lokacionin, sipërfaqjen, përdorimin)
Hapi 4: Verifikimi dhe Pranimi
ASHK-ja do të verifikojë aplikimin tuaj dhe do të kontrollojë nëse dokumentet janë të plota dhe vlera është reale. Procesi zakonisht zgjat 15-30 ditë.
Hapi 5: Pagesa e Tatimit
Pasi të pranohet rivlerësimi, do t'ju njoftohen shumën e tatimit 5% që duhet të paguhet. Pagesa mund të bëhet:
- Nëpërmjet bankave komerciale
- Në zyrat e ASHK-s
- Nëpërmjet zyrës tatimore vendore
Afati i përgjithshëm për pagesen: deri 31 dhjetor 2026 për aplikime të dorëzuara në kohë. Aplikime të dorëzuara përpara këtij afati por të paplotësuara kanë shtesë kohore: pagesa deri 31 mars 2027.
Hapi 6: Përfundimi dhe Përditësimi Kadastal
Pasi të paguhet tatimi, ASHK-ja do të përditësojë regjistrin kadastal me vlerën e re. Ju do të merrni një ekstrak kadastal të ri me vlerën e përditësuar. Ky dokument është prova zyrtare e rivlerësimit.
Llogaritja e Tatimit 5% — Formula dhe Shembuj
Tatimi 5% nuk zbatohet sipër të gjithë vlerës së re, por vetëm sipër diferencës midis vlerës së re dhe vlerës bazë (të zbritur). Kjo dallim është kritike për llogaritjen e saktë.
Formula Bazë e Tatimit
Tatim = (Vlera e Re - Vlera Bazë me Zbritje) × 5%
Vlera Bazë me Zbritje — Zbritja e Amortizimit
Nuk duhet të paguani tatim 5% mbi të gjithë diferencën, sepse ligji lejon një zbritje për amortizimin (përdorimin me kalimin e kohës). Zbritja llogaritet si më poshtë:
| Vitet e Përdorimit | Zbritja | Vlera Bazë e Mbetur |
|---|---|---|
| 0-2 vite | 1-2% | 98-99% |
| 3-5 vite | 3-5% | 95-97% |
| 6-10 vite | 6-10% | 90-94% |
| 11-20 vite | 11-20% | 80-89% |
| 21+ vite | 30% (maksimale) | 70% |
Zbritja llogaritet si 1% për çdo vit përdorimi, me maksimum 30%. Kjo nënkupton se për pronësi më të vjetra se 30 vjet, zbritja është gjithmonë 30%.
Llogaritja në Praktikë
Shembull 1: Apartamenti juaj është regjistruar me vlerë 50,000 EUR në vitin 2010. Tani në 2026 (16 vite më pas), dëshironi ta rivlerësoni me 120,000 EUR.
- Vlera e vjetër: 50,000 EUR
- Vitet e përdorimit: 2026 - 2010 = 16 vite → zbritja = 16% (16 × 1%)
- Vlera bazë me zbritje: 50,000 EUR × (100% - 16%) = 50,000 × 0.84 = 42,000 EUR
- Vlera e re: 120,000 EUR
- Diferenca tatueshmë: 120,000 - 42,000 = 78,000 EUR
- Tatim 5%: 78,000 × 0.05 = 3,900 EUR
Pra, për të rivlerësuar pronën tuaj nga 50,000 në 120,000 EUR, do të paguani vetëm 3,900 EUR tatim, jo 3,500 EUR mbi të gjithë diferencën.
Shembuj Praktikë të Rivlerësimit
Shembull 1: Apartament në Tiranë (Blerë 2005)
Situata: Zotëruesi i një apartamenti me sipërfaqe 90 m² në Tiranë, i blerë në vitin 2005 me vlerë 35,000 EUR dhe regjistruar atëherë me të njëjtën vlerë. Në 2026, vlera tregu për apartamente të ngjashme në zonë është 150,000 EUR.
Llogaritje:
- Vlera historike: 35,000 EUR
- Vitet: 2026 - 2005 = 21 vite → zbritja maksimale = 30%
- Vlera bazë me zbritje: 35,000 × (1 - 0.30) = 35,000 × 0.70 = 24,500 EUR
- Vlera e re: 150,000 EUR
- Diferenca: 150,000 - 24,500 = 125,500 EUR
- Tatimi 5%: 125,500 × 0.05 = 6,275 EUR
Përfundim: Duke paguar vetëm 6,275 EUR, pronësorin mund ta formalizojë pronën me vlerën e vërtetë të tregut (150,000 EUR) dhe të jetë gati për shitje ose për qëllime financiare.
Shembull 2: Tokë Bujqësore në Jug (Kontrata Premtimi)
Situata: Zotëruesi i tokës bujqësore me sipërfaqe 5 hektarë në jug të Shqipërisë, në formën e kontratës premtimi. Vlera historike (përpara 18 vitesh) ishte 5,000 EUR për hektarin, pra 25,000 EUR totalisht. Sot, vlera e këtyre tokave bujqësore me vendndodhje të mire është 12,000 EUR për hektarin, pra 60,000 EUR totalisht.
Llogaritje:
- Vlera historike: 25,000 EUR
- Vitet: 18 vite → zbritja = 18% (18 × 1%)
- Vlera bazë me zbritje: 25,000 × (1 - 0.18) = 25,000 × 0.82 = 20,500 EUR
- Vlera e re: 60,000 EUR
- Diferenca: 60,000 - 20,500 = 39,500 EUR
- Tatimi 5%: 39,500 × 0.05 = 1,975 EUR
Përfundim: Pronësorin i tokës mund ta zhbllokojë kontratën premtimi dhe ta formalizojë pronësinë plotë me vetëm 1,975 EUR tatim, ndërkohë që prona tani është më e vlefshme për qëllime financiare.
Shembull 3: Lokal Biznesi në Durrës (Pronë e Re)
Situata: Pronësorin i një lokali biznesi me sipërfaqe 60 m² në qendër të Durrësit, i blerë 3 vite më parë me vlerë 45,000 EUR dhe regjistruar me të njëjtën vlerë. Tani, për shkak të zhvillimit të zonës, vlera e lokalit është 75,000 EUR.
Llogaritje:
- Vlera historike: 45,000 EUR
- Vitet: 3 vite → zbritja = 3% (3 × 1%)
- Vlera bazë me zbritje: 45,000 × (1 - 0.03) = 45,000 × 0.97 = 43,650 EUR
- Vlera e re: 75,000 EUR
- Diferenca: 75,000 - 43,650 = 31,350 EUR
- Tatimi 5%: 31,350 × 0.05 = 1,567.50 EUR
Përfundim: Pronësorin i lokalit biznesi mund ta rritë vlerën e pronës të shoqeve me vetëm 1,567.50 EUR tatim, gjë që është mjaft e favorshme.
Përse ia Vlen të Rivlerësosh Pasurinë në 2026
1. Afati i Kufizuar — Derisa ka Koha
Afati përfundon më 31 dhjetor 2026. Pasi kjo datë të kalojë, nuk do të ketë më mundësi për rivlerësim nëpërmjet këtij ligji të veçantë. Nëse nuk veproni tani, do të duhet të paguani tatim më të lartë në ndonjë rivlerësim në të ardhmen.
2. Tatim Mjaft i Ulët — 5% mbi Diferencën
Tatimi 5% (vetëm mbi diferencën, jo mbi të gjithë vlerën) është shumë më i ulët se tatimi në shitje ose tatimi normal në pronë. Është një "nxitje tatimore" që ligji u ofron qytetarëve për të formalizuar pasuritë e tyre.
3. Zhbllokimi i Kontratave Premtimi
Nëse prona juaj është në formën e kontratës premtimi, rivlerësimi ju jep mundësinë të fitoni pronësinë plotë ligjore. Kjo nënkupton:
- Mundësia për të shitur pronën pa probleme ligjore
- Mundësia për të marrë kredi të hipotekuar mbi pronë
- Siguri ligjore plotë ndaj çdo dispute pasundie
4. Përgatitje për Shitje me Çmim Real të Tregut
Kur rivlerësoni pronën tuaj me vlerën e tanishme të tregut, ju mund ta shisni atë më lehtë dhe me çmim justo. Pronësorit potencial do ta shohin pronën rregullisht të regjistruar me vlerë reale, gjë që rrit besimin në blerje.
5. Bazë Më e Mirë për Hua Hipotekare
Bankat zakonisht jepen hua në bazë të vlerës kadastrale të pronës. Nëse rivlerësoni pronën me vlerë më të lartë, mund të marr hua më të madhe mbi to.
6. Rregullim me Ligjin dhe Evitimi i Hetimit Tatimor
Duke rivlerësuar pronën tuaj, ju rregulloni më të mirat ndaj shtetit dhe evitoni çdo hetim të mundshëm tatimor. Është formalizim vullnetar i pozicionit tuaj ligjor.
Gabimet që Duhen Shmangur
Gabim 1: Vlerësim Lart i Zëvendësimit
Disa pronësorit përpiqen të rivlerësojnë pasurinë me vlera shumë të larta, të paarë në treg, në shpresë se do të paguajnë më pak tatim. Kjo është gabim kritik. ASHK-ja dhe ekspertët tatimor do ta refuzojnë aplikimin nëse vlera duket e paarb.
Zgjidhja: Paguani një ekspert të licencuar për të bërë vlerësim të pavarur, të bazuar në shitjet e fundit të ngjashme dhe kushteve aktuale të tregut.
Gabim 2: Përfundimi Pas Afatit
Afati përfundon më 31 dhjetor 2026. Nëse dorëzoni aplikimin pas kësaj date, nuk do të mund të përfitoni nga tatimi preferencial 5%. Mund të duhet të paguani tatim më të lartë ose këtë shans mund ta humbisni përfundimisht.
Zgjidhja: Filloni përgatitjet tani, jo në tetor ose nëntor kur të gjitha zyrëve janë të mbipopulluara.
Gabim 3: Dokumentet e Paplotë
Nëse nuk keni të gjitha dokumentet (aktin e shitblerjes, sertifikatën e përfundimit, lejekin e banimit, etj.), aplikimi mund të refuzohet. Disa pronësorik janë në "gojë goje" pa dokumenta të plota, gjë që e ndërlikon procesin.
Zgjidhja: Kërkoni të gjitha dokumentet që mundeni. Për pronësinë në legalizim, mund të aplikoni me dokumentet që keni, por procesi mund të zgjaslej.
Gabim 4: Anashkalimi i Zbritjes se Amortizimit
Disa njerëz llogarisin tatimin mbi të gjithë diferencën, harresojnë zbritjen për vitet e përdorimit. Kjo i bën të paguajnë më shumë tatim se sa duhet.
Zgjidhja: Mësuani të kuptoni dhe zbatoni saktë formulën e zbritjes. Nëse nuk jeni sigur, kërkoni ndihmën e një konsultanti tatimor.
Gabim 5: Mosplotësim i Dokumenteve të Kërkuara
ASHK-ja kërkesues dokumente shumë specifike. Nëse mungojnë, aplikimi do të mbetet në pritje deri në përfundim.
Zgjidhja: Para se të dorëzoni aplikimin, bëni listë të plotë të dokumenteve të kërkuara dhe sigurohuni që i keni të gjithë.
Këshilla Profesionale për Rivlerësimin e Pasurive
1. Kërkoni Ndihmën e Një Eksperte
Rivlerësimi nuk është proces i komplikuar, por kerko mundësi për gabim. Nje ekspert i licencuar (gjeomater, vlerësues pronash, apo konsulenti tatimor) mund të ju ndihmojë të shmangni gabimet. Shërbimi i konsulencës tatimore mund të jetë i dobishëm.
2. Bëni Kërkim të Tregut
Para se të përcaktoni vlerën e rivlerësimit, bëni kerkime në treg. Shikoni çfarë shesin pronësi të ngjashme në zonën tuaj. Kjo ju jep bazë reale për vlerën tuaj.
3. Ruajini Dokumentet të Sigurta
Pas rivlerësimit, do të merrni ekstraktin e ri kadastal. Ruajini me kujdes — ky dokument është i rëndësishëm për shitje, hua, apo qëllime të tjera.
4. Raportoni Rivlerësimin në Tatim të Ardhurës
Rivlerësimi nuk është shitje, kështu që nuk përbën fitim të ardhurash. Megjithatë, nëse planifikoni të shisni pronën pas rivlerësimit, do të paguani tatim fitimi. Konsultohuni me një konsulent tatimor për implikimet e tatimit të ardhurës.
5. Mos Prisni Deri në Fund të Afatit
Afati përfundon më 31 dhjetor 2026, por procesi mund të zgjaslej. Filloni përgatitjet në pranverë ose verë, jo në vjeshtë.
6. Kontrolloni Zyrën Lokale të ASHK-s
Përparimet në procesin mund të ndryshojnë sipas zyrës lokale. Kontaktoni zyrën tuaj lokale të ASHK-s për instruksionet më të fundit dhe për të mësuar proceset specifike.
Pyetjet më të Shpeshta (FAQ)
A duhet të rivlerësoj pronën time nëse kam kontratë premtimi?
Po, është me të vërtetë e dobishme. Rivlerësimi ju lejon të zhbllokoni kontratën dhe të fitoni pronësinë plotë ligjore. Nëse nuk rivlerësoni, kontrata premtimi mund të mbetet në "gjendje pezulluese" përgjithmonë.
Sa koston rivlerësimi (jo tatimi, por procesi)?
Kostoja e rivlerësimit varet nga lloji i pronës dhe vëllezit. Përgjithësisht, një vlerësim i pavarur i një eksperti kostujnë 100-500 EUR, sipas kompleksitetit. Tatimi 5% llogaritet sipër, pasi vlerësimi të përfundojë.
Çfarë ndodh nëse nuk e paguaj tatimin deri 31 dhjetor 2026?
Nëse aplikimi juaj dorëzohet përpara 31 dhjetorit por nuk pagua tatimin në kohë, mund të jetë përgjegjës për penalizime ose mbyllje të aplikimit. Megjithatë, aplikime të mospërfunduara kanë shtesë kohore për pagesa deri 31 mars 2027.
A mund të rivlerësoj pronën me vlerë më të ulët se sa vlera e vjetër?
Jo, rivlerësimi supozohet të jetë një proces i ngritjes së vlerës. Nëse pronë juaj ka humbur vlerë (për shembull, për shkak të dëmeve), ASHK-ja mund të kërkojë justifikim. Rivlerësimi me vlerë më të ulët nuk është opsion normal.
A duhet të paguaj tatim në ardhura pasi rivlerësoj pronën?
Rivlerësimi vetë nuk përbën fitim apo të ardhurë tatueshmë. Megjithatë, nëse më vonë shisni pronën me fitim (për shembull, ta shisni për 200,000 EUR pasi ta rivlerësoni për 150,000 EUR), fitimi i shitjes (50,000 EUR) përgjithësisht mund të jetë i tatueshshëm. Konsultohuni me një konsulent tatimor për detajet.
A mund të rivlerësoj pronë që është në disputa ose kërcim ligjor?
Jo, nëse pronë juaj është në disputa, nuk mund ta rivlerësoni derisa disputa të zgjidhet. Rivlerësimi supozohet që pronësia të jetë e qartë. Nëse prona juaj është në litigim, fillimisht zgjidhni këtë çështje.
A mund të kontaktoj Shërbimin e Konsulencës Tatimore për ndihmë në rivlerësim?
Po. Shërbimi ynë i konsulencës tatimore mund t'ju ndihmojë në të gjithë procesin, duke u nisur nga llogaritja e tatimit deri në përgatitjen dhe dorëzimin e dokumenteve. Ne mund të ju orientojmë gjithashtu për implikaret tatimore të rivlerësimit në të ardhmen.
Përfundim
Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme nëpërmjet Ligjit nr. 85/2025 dhe Udhëzimit nr. 5/2026 është mundësi e të rrallë e sjellur nga ligj për të formalizuar pasuritë tuaja me tatim mjaft të ulët (5%), afat të shtyrë (deri 31 dhjetor 2026), dhe përfitime afatgjata të shumta.
Nëse jeni pronar i një pasure në Shqipëri, pavarësisht se kur e bleve ose në çfarë forme juridike ndodhej, meritat e rivlerësimit janë të kuptueshme:
- Tatim shumë i ulët (5% mbi diferencën vetëm)
- Zhbllokimi i kontratave premtimi
- Mundësi për shitje më lehtë me vlerë reale
- Bazë më e mirë për hua hipotekare
- Siguri ligjore plotë
Procesi nuk është i ndërlikuar: dokumentet → vlerësim → aplikim → pagesa tatimi → përditësim kadastal. Me ndihmën e një eksperte, mund ta bëni me sukses.
Afati përfundon më 31 dhjetor 2026. Nëse keni plane për rivlerësim, filloni përgatitjet tani dhe mos e lini deri në fund të vitit. Nëse kërkoni ndihmën e profesionistëve, shërbimi i konsulencës tatimore ose shërbimi i kontabilitetit mund t'ju shoqërojnë gjatë procesit.
Rivlerësimi i pasurive tuaja nuk është vetëm një obligim ligjor — është një investim në të ardhmen e pasurisë tuaj dhe në sigurimin ligjor të pozicionit tuaj pronësor në Shqipëri.